今天我们讲的知识点是：土地增值税扣除项目。

讲土增税扣除项目的时候，我们往往会总结为“六六大顺”，扣除项目有六项，而难点房地产成本也是六项。

6项扣除项目是什么？

我们讲个人所得税有6项专项扣除，土增税则是有6项扣除项目。

取得土地使用权所支付的金额

房地产开发成本

房地产开发费用（限额扣除10%）

与转让房地产有关的税金

财政部规定的其他扣除项目（限额扣除20%）

旧房及建筑物的评估价格（评估价格=重置成本价*成新度折扣率）

其中前5项适用于新建房，后一项适用于旧房及存量房，第3、第5、第6扣除都是有比例扣除的。

还要注意一个问题不同的转让主体、不同的转让行为，扣除项目也有微小差别。

房地产开发企业转让新建房5项：

（1）取得土地使用权所支付的金额

（2）房地产开发成本

（3）房地产开发费用（限额扣除10%）

（4）与转让房地产有关的税金

（5）财政部规定的其他扣除项目（限额扣除20%）

非房地产开发企业4项：

（1）取得土地使用权所支付的金额

（2）房地产开发成本

（3）房地产开发费用（限额扣除10%）

（4）与转让房地产有关的税金

所有企业转让存量房3项：

（1）取得土地使用权所支付的金额

（2）与转让房地产有关的税金

（3）旧房及建筑物的评估价格（评估价格=重置成本价*成新度折扣率）

所有企业单纯转让未开发的土地2项：

（1）取得土地使用权所支付的金额

（2）与转让房地产有关的税金

2.6项房地产成本是什么？

（1）土地征用及拆迁补偿费

（2）前期工程费

（3）建筑安装工程费

（4）基础设施费

（5）公共配套费

（6）开发间接费用

虽然我们讲这个六六大顺很简单，但六六大顺里面每一个都有考试的陷阱在里面，我们专门拿一节出来讲计算，大家才会知道六六大顺的不简单。

每天学习一点点，每天进步一点点。今天讲课就讲到这里。