国税地字[1989]140号

这个政策如何理解呢，看下面的案例：

案例1：甲房地产开发有限公司与乙超市签订对外房屋租赁协议，租赁范围为某市美丽大厦1-3层房屋，建筑面积为7140.00㎡，美丽大厦共10层，总建筑面积为22076.18㎡，美丽大厦总土地面积2502.00㎡，当地土地使用税每平方米年税额为10元，则全年应缴城镇土地使用税：=2502.00×7140.00/22076.18×10=8092.11元。

谁来缴纳呢？《人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：在开征范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。

房产对外出租的，谁是使用土地的单位和个人？奥妙无穷的汉字呀，有人理解谁有所有权就是使用人，有人理解谁在实际使用谁是使用人，哎！真的好难理解。

但，实务中，基本都是由出租方缴纳。

应该由谁缴纳呢？欢迎大家留言探讨。

按总局的解释，这条规定有两层意思：

一是对“宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”这里主要是考虑到将地价计入房产原值后，部分单位如仓储、物流企业等由于生产经营的特殊性，占地面积大，可能税负增加较多，对这类“大地小房”的情况需给予一定照顾，允许其只将部分土地的地价计入房产原值征税，即按“房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”这样计算的话，可以少交房产税。

二是对宗地容积率大于0.5的，“无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价”，即一律将全部地价计入房产原值。

案例2：企业2022年1月购买一宗50万平方米的土地使用权用于建造仓库，支付土地价款8000万元，新建仓库总建筑面积为20万平方米，仓库总造价为2500万元，2022年12月完工并验收合格交付使用，则该仓库的房产税计税原值为？

【解析】宗地容积率=总建筑物面积/总地面面积=20/50=0.4，宗地容积率低于0.5。

计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=20×2×8000÷50=6400万元。

则该仓库的房产税计税原值=2500+6400=8900万元。

关于大地小房的界定标准问题，经过实地调研部分企业，并参考了国土资源部《工业项目建设用地控制指标》（国土资发[2008]24号），最终将宗地容积率0.5（工业用地最低容积率）作为界定“大地小房”的标准。宗地容积率低于0.5的属于“大地小房”，可仅将部分土地的地价计入房产原值，计入的土地面积按应税房产建筑面积的2倍计算。

案例3：企业2022年1月购买一宗50万平方米的土地使用权用于建造仓库，支付土地价款8000万元，新建仓库总建筑面积为30万平方米，仓库总造价为2500万元，2022年12月完工并验收合格交付使用，则该仓库的房产税计税原值为？

【解析】宗地容积率=总建筑物面积/总地面面积=30/50=0.6，宗地容积率大于0.5。对宗地容积率大于0.5的，“无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价”，即一律将全部地价计入房产原值。

则该仓库的房产税计税原值=2500+8000=10500万元。

案例4：村委会把集体用地土地出租给甲公司，但甲直接转租给乙公司搞经营，谁交土地使用税？

解析：按29号文，甲公司作为直接租地者，是土地使用税的纳税人。

注：“一品税悦”公众号所有内容仅供参考学习，非实际办税的依据，具体请以国家相关政策为准。